南京石榴新村城市更新试点项目迎来“回迁选房” 老街坊们留在市中心住上新房
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新华日报
关注7月25日上午8时,经过身份审核、资格确认、选房、登记归档,在南京市石榴新村城市更新项目原地回迁选房现场,1号选房居民罗建锁定了心仪户型。“新建的楼房不仅环境好采光好,而且建在老房原址上,未来还能和老邻居们住在一起。”他非常开心。
石榴新村始建于上世纪50年代,距新街口商圈一步之遥,离朝天宫一街之隔。虽然在城市黄金地段,这里却长期是破、乱、脏、险的老棚户区样貌。2020年,南京实施石榴新村老旧住宅原址重建项目,该项目也被列为南京市首个城市更新安全消险改造试点项目、江苏省首批城市更新试点项目。
老房“病入膏肓”
一朝“重获新生”
选房现场,耄耋之年的罗林难抑激动之情:“没想到这辈子还能住到新房,卧室、厨卫一应俱全,还加装了电梯,真是太好了!”
84岁的罗林和老伴住在石榴新村50多年,家里最多时住了7口人。他家的老房算是这里的“高配”,但也不过是在原有30平方米平房上加盖一层二楼。像罗林这样的情况并非个例。石榴新村总占地面积1.6万平方米,有388户居民,原房屋面积在35平方米以下的占总户数的48%,最小的仅有7平方米左右。
2000年以来,石榴新村曾有过3轮拆迁征收计划,但都宣告失败,按照传统拆迁模式很难运作。
转机发生在2019年《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》出台,提出用3年时间完成全市在册危房治理任务。当年石榴新村片区房屋均被鉴定为D级危房,被纳入城市更新安全消险项目,拆除重建方案首次被提出,“病入膏肓”的老房子有望“重获新生”。
有别于拆迁征收,城市更新优先探讨原址重建的可行性,主张政府和居民充分协商,共同出资。“居民的观念一时很难转换,我们要反复跟他们解释,石榴新村不是征收拆迁,是城市更新原址重建。”项目实施主体单位南京越城建设集团副总经理陶莹告诉记者,项目推进的每一步都是“试”出来的,没有成例可循。从一轮征询到方案设计,再到二轮征询、签约搬迁、选房,每往前走一步,都是摸着石头过河。
告别“政府包办”
居民全程参与
7月22日上午10时,距离选房日期还有3天,但周芹的办公室里早已挤满了人,不少居民按捺不住前来“探风”。
周芹是驻场办公居民组一组组长,作为部队转业的机关干部,直面基层群众,参与老旧房屋改造工作,她还是“头一遭”。
城市更新改建在“面上”,更要改进群众的心里。项目启动之初,南京市主要领导带队开展实地走访调研,秦淮区委邀请每户居民参与到方案制定、设计改造全过程。一项创新之举是,现场设了8个居民组,每组成员由区机关干部、街道基层人员和越城集团工作人员组成,像周芹一样下沉到一线的机关干部有很多,各组员发挥所长,协同配合,为群众耐心讲解城市更新理念,消除大家心中的顾虑。
尽可能获得更多利益是大部分居民的想法。这些自建房几乎都无产权,当老一辈过世,儿女都享有继承权,继承权公证就是一大难题,儿女都不愿松口,都想借机分“一杯羹”。周芹记得,有户居民始终不愿意签约,她要求拆除重建后拿3套房,“没有房的家人这次都要解决住房”。
怎么破局?一个集结司法、民政、房产、律师等多部门资源力量的“多元化矛盾协调小组”应声而出,从婚姻问题咨询到继承公证办理,再到矛盾纠纷调解,只要居民需要,协调小组桩桩参与、件件过问。
按照方案细则,2021年1月10日0点前,石榴新村原住民总签约率必须达到97%,拆除重建方案才能进一步往下推进。如未满足要求,项目即刻终止,相关部门择期启用“B计划”——按照危房消险的要求,酌情对危房进行加固维修。
陶莹介绍,直到2021年1月9日上午,离目标数还差十多户。看着项目指挥部电子屏幕上的数据停滞不前,大多数已签约的居民也坐不住了,纷纷加入到劝说队伍。“不能因为一小部分人而耽误了整体进度,我们一起帮着劝劝这些老邻居。”当天深夜11时57分,最后一户签约,电子屏幕上的数字稳稳地跳到97%,陶莹将这一刻保存在了手机相册。
“定制”36种房型
解决“众口难调”
钱从哪来?这是老旧小区拆除重建无法回避的难题。
根据《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》,D级危房翻建资金可依照市、区财政和产权人3∶3∶4的比例分摊,产权人最终承担建设费用的40%。
经测算,石榴新村老旧住宅每平方米建设费用为7000元。按照上述方案规定,居民需自行承担2800元每平方米的建设费用。
陶莹介绍,石榴新村300多户自建房大多没产权证,也就意味着无法上市交易。借助拆除重建,居民承担少部分费用,新建的楼房不仅大幅改善居住条件,房屋交付后还可按实际面积领取不动产权证。“哪怕只算经济账,最终受益的还是居民。”
石榴新村供居民回迁选择的房型多达20种面积、36种户型。南京回归建筑环境设计院建筑所所长黄炜炜直言,石榴新村项目设计是她从业以来接过的最为棘手的案例。“最小户型套内面积20平方米,随后以2.5平方米递增,最大套内面积67.5平方米,最高11层,最低4层,全部配有电梯和阳台。”前后经过70多轮修改调整,黄炜炜和设计团队一方面求解最大容积率,力争让更多居民实现回迁“安居梦”;另一方面,新房设计尽可能精准对应旧房面积,按照拆除与回迁面积一致原则,公平优先,也避免群众支付过多建设费用。
敲定户型、办完手续,罗建马不停蹄地赶往不远处的项目建设工地,看着眼前6幢新楼拔地而起,他脸上充满笑意,伸手指向远处的一幢楼,那里有他未来的新家。
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