“跳单”界限在哪里？
法治周末
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“是否构成‘跳单’，主要从两个角度考虑：第一，是否利用了中介人所提供的交易机会或媒介服务；第二，是否绕开了中介人签订了买卖合同。这两个条件缺一不可”
近日，一则关于明星张杰、谢娜夫妇购买上海思南公馆房子“跳单”的消息在网络上引起热议。
在公众号“上海房地产研究”发布的名为《谢娜、张杰跳单，威胁的中介感染了新冠》的文章中，一名化名H的经纪人爆料称，张杰、谢娜曾于2019年6月21日和22日两次在其带领下看房，而后以不喜欢这套房子为由不再购买，但后期H发现，二人其实是私下联系房东购买了该房源，以此避开大额的中介费。
对此，2月8日，张杰、谢娜发布律师声明回应“跳单事件”，称H先生捏造事实。
此事件事实真相如何尚不得而知。
但去年年初，深圳网红小小莎购买豪宅，被指“跳单”事件也曾引起广泛关注。实际上，在大众买卖二手房的过程中，由于买方资金问题或中介服务不足导致的“跳单”情况时有发生。
然而，绕开中介直接完成购房的行为，在法律上是否构成“跳单”？需要具体问题具体分析。
纠纷源于费用与服务不匹配
“中介公司什么都不负责，这中介费凭什么付给他？”王新（化名）在中介公司带看房后打算购入位于北京亦庄的一套二手公寓，在签约阶段，一把撕了所有的合约，最终直接与房主达成购房协议。
王新向记者讲述了他当时的购房过程。2015年，购买公寓的价格不高也方便出租，王新就选择了一家比较有规模的房屋中介公司带他看房子。当看到第二套房子的时候，王新当天便在中介公司与房主约见谈价格。价格谈拢后，中介人员递给他几份合约，在签约的过程中，王新发觉其中有很多不合理的地方，“当时签了五六份合约，我仔细一看条款完全不保护买方，比如，无法过户中介不承担责任、卖家不交房中介不承担任、贷款出现问题中介不承担责任等一系列免责条款”。
在王新看来，自己买一套140万元的房子要给中介2.8万元的中介费，中介公司却摆出一副三不管、不负责的态度，服务无法匹配中介费用。
对于消费者认为的服务与收费不匹配的问题，北京金诉律师事务所主任王玉臣向法治周末记者表示：“确实有一些中介所提供的服务并不值那么高的中介费，甚至有些纠纷的起因就是中介的服务有问题。比如，为了促成拿到中介费，一些中介隐瞒房子存在的问题；还有一些说得天花乱坠，做一些虚假承诺，但是实际上根本达不到等。”但他提出，在实践中，有一些中介所提供的服务远远不止是带看房子，还包括对房源基本审查，对整个交易流程的把握和推进，买卖合同文本的提供、补充协议的起草等。
王玉臣认为，从法律的角度来看，如果中介提供了相关中介服务，购房者利用中介提供的服务购买了房子，就应当依法支付相关的服务费，否则就违反了民法典的相关规定。
买方有权“货比三家”
在现实生活中，“货比三家”是大多数人购物的行为准则，对于金额巨大的购房来讲更不例外。
“带看房后，有一些客户觉得我们的中介费高，选择与其他有该房源的低中介费的房屋中介公司购买。”北京一家房屋中介公司的工作人员李文（化名）告诉法治周末记者，客户“跳单”的主要原因是，选择了低中介费的房屋中介公司。
“跳单”是指委托人接受中介服务后，利用中介提供的订约信息或者媒介服务，绕开中介人直接与第三人签订合同的行为，其目的是规避向中介人支付报酬义务。
而从一家中介公司跳到另一家中介公司完成交易，是否构成“跳单”？
2012年1月，最高人民法院发布了1号指导案例，“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”。
原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。其并未利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋，当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
最终，上海市第二中级人民法院对于中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
该指导案例确认了房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
构成“跳单”的两个条件
“中介带看完房子之后，就知道具体位置了，找一天直接上门敲门。”北京某装修群中一位群友向有购房需求的群友教授逃避中介费的办法。在他们看来，中介带着看几家房子就要“捞一大笔”中介费非常不值得，“剩下的钱都能多买几平方米的房子了”。
在现实生活中，抱着如此心态的购房者也不在少数。
李文向法治周末记者介绍，从业几年，经历过几次带看房后被“跳单”的情况，有一部分客户是通过其他中介购买，还有一部分客户直接私下与卖家联系购买。对于客户的“跳单”行为，李文感到无奈。在他看来，客户是否“跳单”与他们对中介费用的认知有关。
实际上，在房屋买卖中，买方和卖方通过中介相识，但为了避免支付高额的中介费选择绕开中介签买卖协议的行为已经涉嫌违约。民法典第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。
2021年8月，四川省攀枝花市仁和区人民法院就审理了一起因购房“跳单”引起的合同纠纷案。
2021年5月7日，唐某荣委托攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司（以下简称“安逸公司”）员工陈某娇带看位于宝灵小区的一处房屋，并签订了《购房（租房）看房协议书》。经两次看房后，唐某荣明确表示购房意向，在与中介、房东商谈签订《买卖和居间方合同》期间，唐某荣以现金不够为由要回去筹款，当天没有签三方合同。在筹款期间唐某荣与房东私下达成交易，绕过安逸公司成交并于6月2日办理了过户手续。随即，安逸公司以绕过中介服务公司私下成交，形成“跳单”应向安逸公司支付1万元的中介服务费为由，对唐某荣、皮某龙向仁和区人民法院提起民事诉讼。
法院审理认为，本案的焦点在于唐某荣、皮某龙的行为是否违反民法典第九百六十五条的法律规定，构成“跳单”。构成“跳单”应当具备以下要件：第一、委托人接受了中介服务。中介人接受委托后，履行了向委托人报告订约机会或者提供媒介服务的义务，委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。第二、委托人绕开中介人直接与第三人订立合同。委托人与第三人私下订立合同，并未通过中介人。第三、委托人与第三人合同的订立，主要是由于委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务。或者说，合同订立与中介人的中介服务具有因果关系。
经审理，法院认为，安逸公司为唐某荣、皮某龙提供了房屋的信息及服务，唐某荣、皮某龙也在安逸公司提供服务的过程中认识了房东，后来二被告私下与该房屋的房东达成交易，利用的正是原告安逸公司提供的信息和交易机会。唐某荣、皮某龙私下与房东达成交易，绕开安逸公司的行为已经构成了“跳单”，依照民法典第九百六十五条规定，应当向原告安逸公司支付报酬。法院判定，唐某荣、皮某龙支付安逸公司中介服务费7120元。
王玉臣向记者介绍，在司法实践中，买家与卖家私下购买，比买家委托其他房屋中介购买更容易认定为“跳单”，“是否构成‘跳单’，主要从两个角度考虑：第一，是否利用了中介人所提供的交易机会或媒介服务；第二，是否绕开了中介人签订了买卖合同。这两个条件缺一不可。”
但他还提出，仅带看房后，买家与卖家私下达成购房交易是否属于“跳单”要看具体情况，如果完全符合上述两个条件，则属于“跳单”。但是假设带看房后并未达成合意，后来又因为其他原因最终达成了协议，就未必属于“跳单”。
（实习编辑：李梓铭）
