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开发商无证售房申请裁定合同无效 涉事房产被收回

澎湃新闻

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陈数(化名)一家搬入新居4年后,突然接到西安仲裁委员会的通知书,被告知开发商以无证售房为由,申请裁决购房合同无效,要退款并收回出售给陈数等业主的房产。

陈数称,收到参加仲裁通知书,是因为与开发商签订的购房合同中约定了仲裁机构。

开发商陕西飞宇地产在其提交的裁决申请书上认为,由于“规划”等客观原因,导致涉案房屋未能取得商品房预售证,请求确认与陈数等两名业主签订的商品房买卖合同无效。

9月14日,西安市规划局长安分局向澎湃新闻证实此事。长安分局回应称,涉事地产公司在长安区郭杜东街106号建设的唐风苑1号楼在未取得规划审批许可的情况下,建设框架结构商住楼1栋,地下1层、地上27层,建筑面积26219.758平方米。

9月29日,长安区房管局回应澎湃新闻称,“玫瑰印象(唐风苑)1号楼并未审核取得《商品房预售许可证》,不符合上市销售的条件,目前就陕西飞宇房地产开发有限公司涉嫌违规销售行为正在依法查处之中。

长安区房管局还表示,他们通过多种途径试图联系开发商,未果。如后续无法取得联系,将召开法务研判会进行处理。

新房住了四年,开发商申请仲裁欲收回房子

今年6月18日,陈数和另外一名业主突然接到西安仲裁委员会仲裁通知书。

通知书中,开发商陕西飞宇地产认为合同签订后,涉案房屋由于规划等客观原因至今未能取得商品房预售许可证,所以请求裁决与陈数等业主签订的购房合同无效。

得知该消息的陈数夫妇,一时不知所措。二人大学毕业后在西安打拼9年,好不容易才拥有了自己的第一套房子,竟会遭遇如此变故。

2013年9月4日,陈数购买了位于西安市长安区郭杜东街唐风苑(又称“玫瑰印象”)小区1号楼一套49.2平方米的房子。

当时楼价为4550元/㎡,房子总价22万余元,现在该区域位置房价已经升至每平米近1.2万元。

9月8日,澎湃新闻记者来到陈数所购房屋。一室一厅一卫小户型,墙上挂着她和丈夫的合影,茶几上摆着新鲜的水果,整个屋子收拾得井井有条。

陈数夫妇老家在青海,大学毕业后留在西安发展,后来长期租房。

“毕业后的梦想就是能在西安有个属于自己的家。”陈数说,当时丈夫刚好在所购房屋附近工作,看到这个楼盘价钱不高,去售楼部看了几次,就交了订金。

按照与开发商签订的购房合同,陈数首付30%,共7.3万元,买下了唐风苑1号楼14层的这套房子。

陈数回忆,交首付时,唐风苑1号楼刚破土动工,开发商只说有三证,没有商品房预售证。

2014年9月3日,陈数又与陕西飞宇地产签订购房合同补充协议。协议规定,“出卖人应当在五证齐全后,通知业主办理补款及按揭手续,并办理合同备案”。

当年10月,陈数夫妇告别租房生活,搬入唐风苑新居。

陈数称,当时开发商通知收房,因没看到预售证,大家都不愿意收房,但开发商以“不收房之前交的首付款不能退,房子也会没有”为由胁迫大家收房,加上对方承诺会在之后一年内补办预售许可证,大家就收了房。

不过该说法尚未得到陕西飞宇地产证实和回应。

涉事1号楼整栋属违章建筑,曾被罚款400余万

澎湃新闻了解到,1号楼共250户,但开发商仅向西安仲裁委员会申请裁决与陈数等两名业主的购房合同无效。

9月8日,在该小区,多名业主表示,担心开发商在取得申请裁决成功后,会进而向仲裁部门提出与其他240余户购房合同无效的仲裁申请。

陈数告诉澎湃新闻,2014年10月,搬入新家后,由于开发商迟迟不兑现办预售许可证的承诺,她和其他业主多次前往长安区信访部门反映问题。

此间,业主们得知,涉事1号楼为违建项目。

陈数等业主质疑,涉事开发商故意违建,致《商品房预售许可证》一直无法办理,“就等着之后起诉业主,收回房子”。

陈数提供的一份2015年6月1日西安市规划局行政处罚决定书中显示,陕西飞宇地产所建的唐风苑1号楼项目,属违法行为,按照《城乡规划法》第四十条规定、第六十四条规定,决定处以419.516万元罚款的行政处罚。

9月14日,西安市规划局长安分局向澎湃新闻证实了此事。

长安分局给澎湃新闻的书面回复中表示,涉事地产公司陕西飞宇地产在长安区郭杜东街106号建设的唐风苑1号楼在未取得规划审批许可的情况下,建设框架结构商住楼1栋,地下1层、地上27层,建筑面积26219.758平方米。

房管局:多次试图联系开发商,未果

工商信息显示,陕西飞宇房地产开发有限公司成立于2001年4月,经营范围主要为房地产开发、物业管理及建筑工程维修。此前法定代表人为贾富过,经过多次变更,目前法定代表人为贾梓钦。

澎湃新闻在西安市长安区政府官网查询发现,今年4月25日,长安区住房保障和房屋管理局曾发布一则“关于澜香山(紫衫庄园)等13个项目涉嫌违法销售的公告”。

公告称,“唐风苑(玫瑰印象),由陕西飞宇房地产开发有限公司建设,座落于西安市长安区郭杜东街106号,该项目1号楼未取得《商品房预售许可》。”

9月29日,长安区房管局回应澎湃新闻称,“玫瑰印象(唐风苑)1号楼并未审核取得《商品房预售许可证》,不符合上市销售的条件。目前就陕西飞宇房地产开发有限公司涉嫌违规销售行为正在依法查处之中。”

长安区房管局称,他们通过多种途径试图联系开发商,未果。如后续无法取得联系,将召开法务研判会,并依据《陕西省城市房地产市场管理条例》第六十一条:“妨碍房产、土地管理人员执行公务,扰乱房地产交易场所秩序的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任”之规定,进行处理。

长期关注房产领域案件的律师徐斌分析认为,与之前广受关注的开发商毁约案中一样,开发商利用五证不全和房价上涨背景,自曝无证违规销售目的可能是等着业主败诉,收回房产后再卖出去赚市场差价。

徐斌表示,特殊情景下具体分析,这也要求执法监管部门要切实履行责任,保障业主们的利益,尤其是法律适用方面,应与时俱进,综合考量,尤其是判断起诉合同无效一方是否恶意为之。

徐斌建议,业主可以以“无证售房涉嫌”“非法集资”举报该开发商进行刑事追责,同时业主可以集体维权,发起诉讼请求拆除违章建筑,维权到底。著名公益维权律师、北京德和衡(上海)律师事务所律师郭乘希指出,2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”

开发商没有预售证就不能对房屋进行销售,因此没办预售证的实质就是开发商对房屋“没有处分权”,在交房后开发商仍拖延了这么多年不去办理预售证,是开发商自己的过错导致没预售证、没处分权,开发商现在以没预售证即没处分权而毁约要求仲裁认定合同无效,仲裁机构应依法不予支持。

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