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焦虑下的抉择 南京著名"凶宅"成交价高于起拍价300万

凶宅,一直是房地产市场中,购房者比较避讳的话题。

不久前南京著名“凶宅”在拍卖过程中,成交价最终高于起拍价300万,还是引发了社会热议。

在“凶宅”相关从业者眼中,随着房价的持续上涨,一定程度上也预示着凶宅市场未来也会有不错的发展。

换句话说,“凶宅”的流行,其实也是购房者疑虑扩散后的一种具象表现。

凶宅热卖

话题要从不久前的一座凶宅拍卖说起。

位于南京江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华小区的一套三层别墅,因在2011年发生过一起碎尸案,在当时被媒体大肆报道后,成为老百姓(68.080, -1.05, -1.52%)眼中知名的“凶宅”之一。

在事发后几年,这座凶宅先后三次拍卖均以流拍告终,很多人也认为,这座市场价值超千万的别墅,或将彻底告别市场。

但这座别墅却在今年迎来生机。就在两个月前,这座别墅迎来自己第四次拍卖。这一次拍卖刚开始,似乎依旧不被太多人看好。如果按照市场正常价格,这座别墅评估价已经在1236万元左右,这次拍卖价格却仅定在435万元,比上次起拍价还降低110多万元,仅是市场价格的三成多。

但这次拍卖却让人十分意外,14人报名竞拍也印发了此前没有的热情。最终,经过138轮竞拍,93次延时,这套别墅最终以786万成交,高出拍卖价300多万元,瞬间引发社会热议。

有报道称,这个价格已超过法院给出的估价。据法院提供的估价报告称,考虑该房屋曾发生过谋杀案件,具有重大瑕疵,极不易变现,因此本次评估最终价格是在原有市场价值基础上按照50%计算,估价对象的市场价值为618万元。媒体也在随后的的跟进报道称,拍得这套“凶宅”的神秘买家,很快便通过银行转账方式付清全款,接下来将正常完成过户。

至此,本来买房者非常回避的“凶宅”,突然以“抢手货”的姿态进入大众视野,让市场有些大跌眼镜。毕竟“凶宅”在购房市场中,一直处于比较敏感的位置。甚至一些国家或地区中,凶宅是不允许放在银行抵押贷款的。但从这次拍卖也间接看出,至少目前从国内市场看,除了必须让消费者知情的规矩外,凶宅与其他住宅买卖没有太多本质不同。

据《合同法》相关规定,一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思情况下订立的合同,或因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。

不过值得一提的是,在房地产市场中,迄今对“凶宅”都没有一个非常明确的定义,甚至真正因凶宅引发的官司,因案件不同,判决结果也不尽相同。

有律师也对此表示,如果仅从“凶宅”导致房屋贬值角度看,最终判罚结果基本为合同有效,被告需要进行赔偿。如果想要让合同判处无效,就必须从“凶宅”不尊重社会公德或卖房者故意隐瞒“凶宅”造成欺诈两个方面下手。

怕穷不怕鬼

之所以这次拍卖引发不小社会热议,是因为从网络舆论环境看,面对如今房地产市场,比起“凶宅”可能引发的灵异事件,人们更害怕的似乎是房价。

很多网友对于凶宅的态度,也在这种环境下有了不同见解。类似“哪有便宜凶宅出租?最好发生过大案、血案、凶案,或鬼宅之类的,最近房格尔系数直线飙升”、“北京有哪些凶宅,赶紧给我推荐,不怕凶,只要便宜!”的言论层出不穷。

在南京“凶宅”拍卖前最有名的一则采访,就是媒体采访一位阿姨时,听闻拍卖价格后这位阿姨马上表示,这么划算的价格不管是不是凶宅都非常值得购买。

虽然目前市场对凶宅的定义还没有明确,但在中介和法院眼中,普遍意义上的凶宅主要是指发生过凶杀、自杀、意外伤亡等非自然原因死亡事件的住宅。除此之外,有人跳楼的房子、或自然死亡在房里但很多天后才被发现的,逐渐也被看作凶宅。

在一些中介看来,几年前如果客户有意向购买凶宅,普遍做法是尽力打消客户念头,主要劝说点,就是从长远看,凶宅出手会十分困难,非常不利于长期价值。但随着时间推移,如今对于“凶宅”的刚需买家,正呈现逐年递增态势。其核心原因,无外乎是当下房价越来越高,以及大城市房源越来越少。

仍以南京为例,有报道称在去年9月,位于树人学区50平米左右的房源,网上挂牌总价基本在240~255万元左右,均价在4.8~5万元每平。但同样位置一套“凶宅”,挂出的价格在180万元左右,比其他房源便宜75万元左右。

对此也有中介指出,如今“凶宅”市场降价不会像预期中的那么大。以北京为例,“凶宅”价格虽普遍比市价低,但降幅其实十分有限,一般降价幅度也就在5%~10%之间,八折都属于“稀有品”。

对此中介介绍,除非发生重大命案,类似南京瑞景文华小区,曾在新闻报道中受到社会高度关注的“凶宅”,价格才会非常便宜,否则一般只死一两个人,降价只是“象征性的”。因为对于房主来说,“凶宅”唯一的影响只是出手比普通房源慢一些,但根本不愁卖不出去。而且根据以往经验,或许因为明星、网红等有钱人聚集较多,北京市朝阳区的凶宅在北京整体中卖得最好。

抑制的房价

随着“凶宅”市场需求越来越大,当下已有了专门的“风水师”。

这些风水师一面通过自身渠道优势寻找各种“凶宅”,另一方面与中介合作,从中赚取信息费以及一些解决风水问题的费用。因为对于中介来说,虽然客户群体涉及区域较大,但有针对性地寻找客源肯定不如这些风水师们。

对此,一位在北京的风水师介绍称,目前据其所知,北京大约有几十人都在做这门生意,不过具体领域都不太一样,有专门做住宅的,也有专门做写字楼或酒店生意的。一般生意好的时候,一年一个风水师可以促成十单左右的“凶宅”交易。在这位风水师眼中,随着房价整体仍呈上涨趋势,未来凶宅市场的走向肯定会越来越好。

虽然目前无法印证这位风水师的预测,但房价最近又迎来一轮上涨却是不争的事实。

不过,为抑制住这波房价地上涨,国内9天8次重磅提及房地产调控,涉及中央、各部门、各地,严厉程度也被社会看成是史无前例。有机构统计显示,今年7月国内有超过40个城市发布各类房地产调控升级政策,且调控正逐步向二、三线城市下沉,调控范围包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象等。这样频繁的调控次数,也刷新了近两年楼市调控的同期纪录。

据克而瑞发布的1-7月房地产企业新增货值数据显示,恒大、碧桂园、万科融创等企业新增土地货值较高,规模较大,但对于新增货值排名50开外的房企而言,生存空间被进一步挤压。对于有住宅刚需的消费者来说,条件允许的情况下,自然谁也不愿主动购买“凶宅”,之所以会出现“凶宅”被追捧的情况,也是人们对过高房价望而兴叹时的一种无奈。

好在,面对国家严厉调控,市场真的开始出现些许松动。几天前,有媒体报道称,相比于去年3月销售高峰期,厦门(岛内)房价开始出现下滑,跌幅差不多在1~1.5万元每平,而岛外跌幅在6000~10000元每平。比如有数据显示,位于湖里区金湖路的凯悦新城,去年3月大多二手房成交价在6万一平,甚至超过6万,而今年5月最新一笔交易中,价格已降到5.3万每平。

所以,凶宅热销毕竟只是小众事件,为了市场能够更加平稳地运营,稳住房价才是市场最应该做的事情。

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